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拐點將至？瑞銀警告：香港面臨最嚴重的樓市泡沫風險
原標題：拐點將至？瑞銀警告：香港面臨最嚴重的樓市泡沫風險
作者：許超
來源：華爾街見聞
瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居主要發達國傢及地區城市房地產泡沫榜首。隨著香港金管局追隨美聯儲加息，逾10年的超低息環境結束，香港樓市也面臨轉折點。
隨著香港超低息環境結束，位居瑞銀地產泡沫指數榜首的香港樓市也面臨轉折點。
瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居全球主要發達國傢及地區城市房地產泡沫榜首（暗示其面臨巨大的房地產泡沫風險），排在其後的有慕尼黑、多倫多、溫哥華等。而主要美國城市則排名較後。
瑞銀稱，自2012年以來，香港房價持續性的以每年10%的速度不斷增長。市場長期處於供不應求的狀態，監管部門冷房價的措施效果並不明顯。
瑞銀報告同時顯示，在香港，一個熟練服務業從業人員需要工作超過20年才能負擔的起市中心附近60平方米的公寓。這大大高於其他發達國傢水平。
而隨著超低息環境的結束，房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地uabank貸款專家｜台中創業貸款｜台中房屋貸款｜台中企業貸款｜台中汽車貸款產市場面臨的壓力越來越大。
本周四，香港金管局跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%。這是優美環保科技工程-靜電機安裝實例,靜電除油煙機安裝實例,靜電油煙處理機安裝實例銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。
隨後，香港三大主要銀行匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行齊齊宣佈上調港元最優惠貸款利率，為十二年來首次。港元最優貸款利率由香港各傢銀行自行確定，是貸款特別是樓市按揭貸款的基準利率。
香港銀行業的上一個加息周期是在2004-2006年。匯豐CEO范寧（John Flint）稱，此次上調標志著本地利率進入正常化周期。按照近日香港財政司司長陳茂波在其司長隨筆專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環境結束瞭。
花旗集團(Citigroup)和裡昂證券(CLSA)警告稱，由於抵押貸款服務成本飆升，香港房地產價格將面臨轉折點。
野村香港房地產股票分析師郭美姍認為，香港樓市上行動力將會放緩，可能在下半年就會看到香港樓價回調。但與下半年相比，她認為香港樓價壓力更有可能在2019年才反映出來。
2008年之後，香港樓市投資回報率都比利率高，形成正利差。但過去兩年這個正利差下降的很快。因為香港的供應多瞭，所以回報率降下來。今年，正利差可能變成負利差。香港的房地產作為 一個投資的工具變得沒有那麼好。
郭美姍認為，明年可能會跟2015年的情況有一點像，當時樓價在6個月內回調瞭13%。
而瑞銀（UBS）此前預計，從現在起至2019年底，香港房價最多將跌去10%。花旗則預計，下半年香港房價可能下跌7%左右。
香港地產市場之前已經出現惡化的早期跡象，一些買傢寧願損失幾十萬港元定金，也要取消訂單。這種情況不僅出現在新開樓盤，還蔓延到瞭二手房市場，7月銷售也在放緩。分析油煙處理設備X戰警多鏡頭行車記錄器專業網｜多鏡頭行車記錄器｜多鏡頭行車紀錄器比較｜多鏡頭行車紀錄器推薦｜多鏡頭行車紀錄器影片師認為，這可能是買傢情緒轉變的強烈信號。
與2009年至2016年較高的通貨膨脹率相比，香港目前的通脹水平已經連續三年除毛-擺脫老舊型的除毛方式,任何毛髮一網打盡∣真空除毛推薦~聖雅諾美學診所維持在歷史低位，高水平的通脹是支撐香港樓市膨脹的重要外部因素，現在看這一因素的影響已經明顯減弱（相對房價攀升的初期）。
此外，租金回報水平被認為與樓市泡沫水平呈反比。裡昂證券統計稱，香港住宅的年租金回報率為2.5%至3%，甚至低於十年前房價歷史高峰期的租金回報水平（4.3%至5%）。
另外，中國境內資本流向香港房地產行業的資金呈現出迅速放緩的趨勢。根據高力國際統計，2018年上半年，中國內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元，去年全年的數字高達70億美元。
全球流動性趨緊、通脹水平回落、租金回報持續惡化及中國境內資本流入減少的外部環境，香港房價轉折的大氣候已經形成。有分析指出，美聯儲加息將直接刺穿香港樓市泡沫破滅。返回搜狐，查看更多
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作者：許超
來源：華爾街見聞
瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居主要發達國傢及地區城市房地產泡沫榜首。隨著香港金管局追隨美聯儲加息，逾10年的超低息環境結束，香港樓市也面臨轉折點。
隨著香港超低息環境結束，位居瑞銀地產泡沫指數榜首的香港樓市也面臨轉折點。
瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居全球主要發達國傢及地區城市房地產泡沫榜首（暗示其面臨巨大的房地產泡沫風險），排在其後的有慕尼黑、多倫多、溫哥華等。而主要美國城市則排名較後。
瑞銀稱，自2012年以來，香港房價持續性的以每年10%的速度不斷增長。市場長期處於供不應求的狀態，監管部門冷房價的措施效果並不明顯。
瑞銀報告同時顯示，在香港，一個熟練服務業從業人員需要工作超過20年才能負擔的起市中心附近60平方米的公寓。這大大高於其他發達國傢水平。
而隨著超低息環境的結束，房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地uabank貸款專家｜台中創業貸款｜台中房屋貸款｜台中企業貸款｜台中汽車貸款產市場面臨的壓力越來越大。
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隨後，香港三大主要銀行匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行齊齊宣佈上調港元最優惠貸款利率，為十二年來首次。港元最優貸款利率由香港各傢銀行自行確定，是貸款特別是樓市按揭貸款的基準利率。
香港銀行業的上一個加息周期是在2004-2006年。匯豐CEO范寧（John Flint）稱，此次上調標志著本地利率進入正常化周期。按照近日香港財政司司長陳茂波在其司長隨筆專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環境結束瞭。
花旗集團(Citigroup)和裡昂證券(CLSA)警告稱，由於抵押貸款服務成本飆升，香港房地產價格將面臨轉折點。
野村香港房地產股票分析師郭美姍認為，香港樓市上行動力將會放緩，可能在下半年就會看到香港樓價回調。但與下半年相比，她認為香港樓價壓力更有可能在2019年才反映出來。
2008年之後，香港樓市投資回報率都比利率高，形成正利差。但過去兩年這個正利差下降的很快。因為香港的供應多瞭，所以回報率降下來。今年，正利差可能變成負利差。香港的房地產作為 一個投資的工具變得沒有那麼好。
郭美姍認為，明年可能會跟2015年的情況有一點像，當時樓價在6個月內回調瞭13%。
而瑞銀（UBS）此前預計，從現在起至2019年底，香港房價最多將跌去10%。花旗則預計，下半年香港房價可能下跌7%左右。
香港地產市場之前已經出現惡化的早期跡象，一些買傢寧願損失幾十萬港元定金，也要取消訂單。這種情況不僅出現在新開樓盤，還蔓延到瞭二手房市場，7月銷售也在放緩。分析油煙處理設備X戰警多鏡頭行車記錄器專業網｜多鏡頭行車記錄器｜多鏡頭行車紀錄器比較｜多鏡頭行車紀錄器推薦｜多鏡頭行車紀錄器影片師認為，這可能是買傢情緒轉變的強烈信號。
與2009年至2016年較高的通貨膨脹率相比，香港目前的通脹水平已經連續三年除毛-擺脫老舊型的除毛方式,任何毛髮一網打盡∣真空除毛推薦~聖雅諾美學診所維持在歷史低位，高水平的通脹是支撐香港樓市膨脹的重要外部因素，現在看這一因素的影響已經明顯減弱（相對房價攀升的初期）。
此外，租金回報水平被認為與樓市泡沫水平呈反比。裡昂證券統計稱，香港住宅的年租金回報率為2.5%至3%，甚至低於十年前房價歷史高峰期的租金回報水平（4.3%至5%）。
另外，中國境內資本流向香港房地產行業的資金呈現出迅速放緩的趨勢。根據高力國際統計，2018年上半年，中國內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元，去年全年的數字高達70億美元。
全球流動性趨緊、通脹水平回落、租金回報持續惡化及中國境內資本流入減少的外部環境，香港房價轉折的大氣候已經形成。有分析指出，美聯儲加息將直接刺穿香港樓市泡沫破滅。返回搜狐，查看更多
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